Mείωση του αγοραστικού ενδιαφέροντος για ακίνητα – Η ακτινογραφία της αγοράς

Σύμφωνα με τον Δ. Μπινιάρη, Γενικό Γραμματέα της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας και Ιδρυτή της Βinswanger Greece Real Estate Group, μέχρι τον περασμένο Μάρτιο, ένα μήνα μετά από τη ρωσική εισβολή στην Ουκρανία, το αγοραστικό ενδιαφέρον ήταν υψηλό και οι τιμές των ακινήτων κατέγραφαν ανοδικές τάσεις.

Το τελευταίο δίμηνο ωστόσο καταγράφεται μία κάμψη της εκδήλωσης αγοραστικού ενδιαφέροντος κατά 10% με 15%, ενώ οι τιμές των ακινήτων από τον Μάρτιο και μετά παραμένουν σταθερές.

Σημειώνεται ότι σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων το 2021 αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 7,4%, ελαφρά ενισχυμένο έναντι των παλαιών διαμερισμάτων κατά 6,9%.

Όπως αναφέρει ο κ. Μπινιάρης στο Capital.gr, ο λόγος που συμβαίνει αυτό είναι γιατί η αγορά ακινήτων είναι άμεσα συνυφασμένη με την ψυχολογία και την εμπιστοσύνη. “Όταν οι συνθήκες διαταράσσονται, όταν δημιουργείται ανησυχία και τριγμοί στην εμπιστοσύνη, είναι λογικό αυτό να αποτυπώνεται στην αγορά”, αναφέρει χαρακτηριστικά.

Σύμφωνα  με τον ίδιο “όταν ακούς για έναν πόλεμο που είναι σε εξέλιξη με άγνωστες ακόμη συνέπειες ή για επικείμενη αύξηση των επιτοκίων είναι λογικό αυτό να δρα αρνητικά στην ψυχολογία των υποψήφιων αγοραστών και επενδυτών”.

Όσον αφορά το αν οι τιμές των ακινήτων θα παραμείνουν σε αυτά τα επίπεδα αλλά και το ποια θα είναι η πορεία της αγοράς μέσα στους επόμενους μήνες ο ίδιος εκτιμά πως θα εξαρτηθεί από τη διάρκεια και το εύρος των παραπάνω αρνητικών επιπτώσεων στην παγκόσμια οικονομία.

“Πάντως η απόβαση των Ισραηλινών επενδυτών στην Αθήνα συνεχίζεται ακάθεκτη ενώ όσο οι τράπεζες συνεχίσουν να χρηματοδοτούν κατά 60-70% την αγορά κατοικιών αξίας έως 200.000 ευρώ ούτε αυτή αναμένεται να  επηρεαστεί”, αναφέρει.

Στρέφονται στα παλαιά διαμερίσματα

Σημαντικό είναι το “χτύπημα” που έχει δεχτεί λόγω της μεγάλης αύξησης της τιμής των οικοδομικών υλικών, σύμφωνα με τους ειδικούς, η αγορά των νεόδμητων διαμερισμάτων, όπου πλέον τα ακίνητα πωλούνται με “καπέλο” 300 το τετραγωνικό, τόσο αυτά που αποπερατώθηκαν προσφάτως όσο και εκείνα που είχαν μείνει απούλητα την τελευταία διετία.

Όπως αναφέρει η ιδιοκτήτρια του ParosKey, Τόνια Δράκου, στην Πάρο βίλα που πέρυσι πωλούνταν 1 εκατ. ευρώ, σήμερα πωλείται 1,9 εκατ. ευρώ και αυτό συμβαίνει με πολλά ακόμη ακίνητα.

Η αύξηση των οικοδομικών υλικών έχει οδηγήσει σε πάγωμα των νέων κατασκευών, γεγονός που επιβεβαίωσε πρόσφατα ο οικονομικός διευθυντής της Cenergy, θυγατρικής του Ομίλου Viohalco, Αλέξανδρος Μπένος, κατά τη διάρκεια της τηλεδιάσκεψης για την ενημέρωση των αναλυτών, τονίζοντας ότι “από όλους τους κλάδους που δραστηριοποιούμαστε σε όλον τον κόσμο, μόνο στον κατασκευαστικό κλάδο της Ελλάδας παρατηρούνται καθυστερήσεις και ακυρώσεις παραγγελιών”.

Σύμφωνα με τον ίδιο ενώ τα καλώδια υψηλής τάσης που χρησιμοποιούνται σε ανανεώσιμες πηγές ενέργειας κλπ έχουν υψηλή ζήτηση, τα καλώδια χαμηλής τάσης που χρησιμοποιούνται στις οικοδομές παρουσιάζουν υστέρηση λόγω των αναβολών και των ακυρώσεων των παραγγελιών.

Αυτός είναι άλλωστε και ο λόγος που το ενδιαφέρον των υποψήφιων αγοραστών στρέφεται στις παλαιότερες κατοικίες, τις οποίες μπορούν να ανακατασκευάσουν και στην συνέχεια να εκμεταλλευτούν.

Είναι ενδεικτική η πρόσφατη έρευνα της REMAX από την οποία προκύπτει ότι συνεχίζεται η τάση των προηγουμένων ετών, με το ενδιαφέρον να εστιάζεται σε παλαιές κατοικίες ηλικίας κατασκευής άνω των 20 ετών σε ποσοστό 63%. Τα νεόδμητα και μέχρι 5ετίας άγγιξαν το 8%. Οι ενδιάμεσες ηλικιακές κατηγορίες ακινήτων, δηλαδή από 11 έως 15 έτη, συγκέντρωσαν συνολικά το ενδιαφέρον του 11% των τελικών αγοραστών, ενώ από 6 έως 10 έτη μόλις το 6%.

Στην Αττική, το 76% των ακινήτων που πωλήθηκαν ήταν παλαιά άνω της 20ετίας σε αντίθεση με τα νεόδμητα και τα νέα (έως πενταετίας) που δεν κατάφεραν να κερδίσουν ιδιαίτερα το ενδιαφέρον των αγοραστών (κάλυψαν μόνο 2% ποσοστό επί των συνολικών αγοραπωλησιών.

Τα παραπάνω επιβεβαιώνονται και από τα στοιχεία που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, όπου στην Αθήνα, στην πρώτη θέση των μεταβιβάσεων το 2021 και με ποσοστό 37,25% βρίσκονται τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1961-1970, στη δεύτερη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1971-1980 με ποσοστό 26,82% και στην τρίτη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1951-1960 με ποσοστό επί του συνόλου των μεταβιβάσεων 13,02%.

Όσον αφορά το δημοφιλέστερο ακίνητο βάσει τετραγωνικών μέτρων, σύμφωνα με το σύνολο των μεταβιβάσεων για το 2021, είναι τα ακίνητα από 51 τμ έως 75 τμ, που αποτελούν το 27,83% των μεταβιβάσεων. Στη δεύτερη θέση των προτιμήσεων βρίσκονται τα ακίνητα με επιφάνεια από 31 τμ έως 50 τμ που αποτελούν το 22,95% των μεταβιβάσεων, οι γκαρσονιέρες – studio έως 30 τμ που αποτελούν το 22,30% των μεταβιβάσεων, ενώ τα διαμερίσματα από 76 τμ έως 95 τμ αποτελούν το 13,18%, τα διαμερίσματα από 96 τμ έως 120 τμ το 7,48% και μόλις το 6,26% αφορούσε μεταβιβάσεις άνω των 121 τετραγωνικών μέτρων.

Πλήγμα η γραφειοκρατία

Την όλη κατάσταση πάντως στην εγχώρια αγορά ακινήτων επιβαρύνουν και οι γραφειοκρατικές διαδικασίες, με αποτέλεσμα πολλά συμβόλαια να στοιβάζονται για πολλούς μήνες και δεκάδες αγοραπωλησίες και μεταβιβάσεις να μένουν μετέωρες για αρκετούς μήνες.

Για παράδειγμα στην περίπτωση που θέλει κάποιος να κάνει αποδοχή κληρονομιάς, στο υποθηκοφυλακείο Αθήνας χρειάζονται 4 μήνες για να μεταγράψει τον τίτλο, αντιστοίχως χρειάζονται 6 μήνες στο υποθηκοφυλακείο του Χαλανδρίου και πάνω από 12 μήνες στο υποθηκοφυλακείο Ζωγράφου. Μαζί με τις υπόλοιπες διαδικασίες συγκέντρωσης πιστοποιητικών, υπογραφής συμβολαίων, ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίων κλπ μια μέση διαδικασία πώλησης ενός κληρονομούμενου ακινήτου ξεκινάει από 6 μήνες και ίσως ξεπεράσει το ένα έτος αν προκύψουν περαιτέρω ζητήματα, γεγονός σύνηθες (πχ διορθώσεις κτηματολογίου, τροποποίηση σύστασης, πρόδηλο σφάλμα κλπ).

Η κατάσταση θα επιδεινωθεί περαιτέρω από την νέα αποχή από την άσκηση των καθηκόντων τους που αποφάσισαν οι συμβολαιογράφοι, από το τέλος του μήνα και έως τις 20 Ιουνίου, σε ένδειξη διαμαρτυρίας για την απόφαση του Κτηματολογίου να καταστεί υποχρεωτική η ηλεκτρονική υποβολή των συμβολαιογραφικών πράξεων.

Η αποχή των συμβολαιογράφων αναμένεται να δημιουργήσει προβλήματα στις συναλλαγές και κυρίως στις μεταβιβάσεις ακινήτων και σε άλλες συμβολαιογραφικές πράξεις που σχετίζονται με τα ακίνητα. Aλλωστε και πριν από λίγο καιρό, τον Απρίλιο, και πάλι οι συμβολαιογράφοι είχαν οδηγηθεί σε απόφαση αποχής με αφορμή άλλες ρυθμίσεις που είχαν σχέση με την έκδοση των πιστοποιητικών από τους δήμους.

Στο πρόβλημα αναφέρεται και η κ. Δράκου τονίζοντας ότι “με τις απεργίες των συμβολαιογράφων έχουμε σε εκκρεμότητα πολλά συμβόλαια που δεν μπορούν να κλείσουν. Και αυτό θα πρέπει να το μεταφέρεις και να το εξηγήσεις στους ξένους αγοραστές οι οποίοι όπως είναι φυσικό δεν μπορούν να το καταλάβουν, αφού στη χώρα τους δεν συναντούν ανάλογα προβλήματα”.

Οι γραφειοκρατικές αγκυλώσεις, αποτυπώνονται και στην πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, στην οποία επισημαίνεται ότι “η εμπλοκή πλήθους υπηρεσιών, διαδικασιών και δικαιολογητικών στις μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλά και οι καθυστερήσεις στην εκδίκαση και επίλυση νομικών εκκρεμοτήτων αποτελούν παράγοντες οι οποίοι διαχρονικά αναστέλλουν ή καθυστερούν επενδύσεις και χρήζουν άμεσης και αποτελεσματικής αντιμετώπισης”.

Στην έκθεση τονίζεται ότι στον τομέα των μεταβιβάσεων και επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία χρειάζονται περαιτέρω σημαντικές τομές για την απλοποίηση και την επιτάχυνση των διαδικασιών που θα καθιστούν την αγορά πιο φιλική προς τους επενδυτές, ειδικά σε περιόδους αυξημένης αβεβαιότητας