Σύμφωνα με μελέτη της Τράπεζας της Ελλάδας, η οποία δημοσιεύθηκε το 2009, «…κύριο χαρακτηριστικό της αγοράς των ακινήτων είναι η σημαντική επίδραση που ασκεί στην οικονομική δραστηριότητα». Η ανάκαμψη της αγοράς των ακινήτων την τελευταία διετία, τόσο για επενδυτικούς λόγους όσο και για ιδιοκατοίκηση είναι εμφανής. Ακολουθείται η ίδια τάση και στην πόλη μας; Ποια είναι τα δεδομένα στην αγορά των ακινήτων της Λάρισας σε σύγκριση με τα χρόνια προ κρίσης και σε σχέση με την περίοδο της κρίσης; Ποιες είναι οι προβλέψεις για το μέλλον της αγοράς ακινήτων;
Οι αλλαγές που βιώνουμε τα τελευταία χρόνια σε παγκόσμιο επίπεδο επιτρέπουν τη διαίρεση της αγοράς ακινήτων σε τρεις περιόδους. Κάθε μία από αυτές έχει τα δικά της χαρακτηριστικά, πολλά από τα οποία εντοπίζονται και στο μικρο-περιβάλλον της Λάρισας, η οποία ωστόσο δεν έχασε ποτέ σε σημαντικό βαθμό την αγοραστική της ικανότητα σε σύγκριση με τα μεγάλα αστικά κέντρα της Ελλάδας που επλήγησαν σημαντικά από την κρίση. Αυτό κατατάσσει τη Λάρισα, ανάμεσα στις ελληνικές πόλεις, που καταφέρνουν να ανθίστανται περισσότερο στις πιέσεις.
2000-2009: «Ξοδεύειν αλόγιστα»
Τα λεγόμενα χρόνια της απόλυτης ανάπτυξης και της ευρείας ανοικοδόμησης. Διεθνώς, αυτή η περίοδος έχει καταγραφεί, ως «φούσκα», αν και σύμφωνα με μελέτη της Τράπεζας της Ελλάδας η αγορά των ακινήτων στην Ελλάδα δεν γνώρισε σε ίδιο βαθμό τη «φούσκα», σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Ισπανία, η Μεγάλη Βρετανία και η Ιρλανδία. Ωστόσο, σε γενικές γραμμές, ίσχυε το «ξοδεύειν αλόγιστα». Φυσικά, η πόλη μας, δεν έμεινε έξω από αυτήν την τάση. Όπως χαρακτηριστικά μάς αναφέρει η κα Ζώζη Βέργου, τα χρόνια προ κρίσης, υπήρχαν ακίνητα στην πόλη, η πώληση των οποίων πραγματοποιούνταν τηλεφωνικά, με την ανάγνωση και μόνο της αγγελίας στην εφημερίδα. Το δεδομένο αυτό αποκτάει ιδιαίτερη σημασία αν αναλογιστούμε ότι οι τεχνολογικές δυνατότητες που διέθεταν τα μεσιτικά γραφεία της πόλης, για να «εκθέτουν» τα ακίνητα σε πιθανούς αγοραστές ήταν πολύ λιγότερες. Η παρουσίαση των ακινήτων περιοριζόταν σε φωτογραφικό υλικό και σε πληροφορίες, με τη μορφή αγγελιών στην εφημερίδα. Ωστόσο, η ζήτηση των ακινήτων παρέμενε στα ύψη. Όμως η αυξημένη ζήτηση, συνοδευόταν και από πληθώρα προσφορών ακινήτων. Το αγοραστικό κοινό ήταν λιγότερο επιλεκτικό και προχωρούσε πολύ εύκολα σε αγορά ακινήτου.
Πρόκειται για μία τάση που σαφώς ενδυναμώθηκε από την πολύ εύκολη παροχή δανείων από τις Τράπεζες: Χαρακτηριστικό άλλωστε της περιόδου είναι ότι, ο κάθε ενδιαφερόμενος, ανεξαρτήτως οικονομικής δυνατότητας, μπορούσε να πάρει δάνειο σχεδόν μόνο με την ταυτότητά του! Σημαντικό επίσης χαρακτηριστικό της περιόδου, είναι και η ραγδαία ανοικοδόμηση περιφερειακά της Λάρισας, η αποκέντρωση: Φιλιππούπολη, Τούμπα, Νεάπολη είναι μερικές μόνο από τις συνοικίες, οι οποίες μέσα σε μια πενταετία άλλαξαν ριζικά εικόνα, λόγω της έντονης ανοικοδόμησης που βίωσαν. Φυσικά, η τάση της «βίλας» περιφερειακά της πόλης, για τουλάχιστον μία επταετία, έγινε σχεδόν μόδα, όταν σε περιοχές όπως η Νίκαια, Τερψιθέα, η Γιάννουλη, ο Πλατύκαμπος, «ξεπηδούσαν» βίλες με πισίνα και μεζονέτες σαν είναι γκαρσονιέρες!
Η χρηματοπιστωτική κρίση: 2009-2019
Κάπου το 2009, η εικόνα μεταβάλλεται εντελώς. Το «φουσκωμένο» σύστημα των αγοραπωλησιών αρχίζει να ξεφουσκώνει και μάλιστα σε ορισμένες περιπτώσεις βίαια. Τα δάνεια παγώνουν, η ανοικοδόμηση περιφερειακά της πόλης σταματάει, η αγορά χτυπάει κόκκινο, με χειρότερη τριετία σε επίπεδο αγοραπωλησιών, την τριετία 2012-2015. Το έτος 2013-2014, η πτώση των τιμών στα ακίνητα ήταν κατακόρυφη. Οι σύμβουλοι ακινήτων αδυνατούν να κάνουν οποιαδήποτε εκτίμηση, καθότι οι τιμές αυτών έπεφταν κάθε μήνα. Εκείνες τις χρονιές, οι τιμές των ακινήτων είχαν πέσει έως και 50%. Το 2016-2017 ήταν η χρονιά που φάνηκε ότι η αγορά των ακινήτων άρχισε δειλά-δειλά να σταθεροποιείται. Στα θετικά της περιόδου, καταγράφονται η αλλαγή κουλτούρας στους αγοραστές ακινήτων, και η εξέλιξη της τεχνολογίας, η οποία πια έχει συμβάλλει σημαντικά στην ψηφιακή παρουσίαση των ακινήτων.
2020 – 2022: Η πανδημία, ο ουκρανικός πόλεμος, η ενεργειακή κρίση
Μία από τις βασικές μεταβολές στην αγορά ακινήτων στην πόλη, την τελευταία διετία, είναι η επιστροφή στο κέντρο. Ποιος είναι ο κύριος λόγος γι’ αυτό; Όπως, μας εξηγεί ο κ. Στάμου «…όποιος επενδύει σε ακίνητα στο κέντρο της πόλης δεν θα χάσει ποτέ τα χρήματά του, ανεξάρτητα από την εκάστοτε οικονομική συγκυρία». Επίσης, η απόδοση των μικρών ακινήτων είναι πολύ καλύτερη στο κέντρο της πόλης. Εν προκειμένω, ισχύει ο τριπλός κανόνας: «location, location, location».
Στα καλά της περιόδου, είναι ότι πλέον το αγοραστικό κοινό των ακινήτων, είναι σαφώς πιο εκπαιδευμένο στην αναζήτηση του κατάλληλου ακινήτου. Σε αυτό συνετέλεσαν τόσο η τεχνολογική εξέλιξη, που πλέον δίνει τη δυνατότητα παροχής περισσότερων πληροφοριών και οπτικού υλικού στον αγοραστή, όσο και η δεκαετής κρίση, η οποία δεν επιτρέπει πια την αλόγιστη σπατάλη χρημάτων. Επιπλέον, για κάθε πωλητή ακινήτου, η διαδικασία πώλησης έχει γίνει πολύ πιο σύνθετη και δύσκολη διαδικασία, καθότι, απαιτούνται πια πολλά έγγραφα.
Άλλο βασικό χαρακτηριστικό της τρέχουσας περιόδου, είναι η πολύ μεγάλη αύξηση τιμών που παρατηρείται στην αγορά ακινήτων, σε βαθμό που πλέον φτάνει τα επίπεδα τιμών προ κρίσης, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις είναι υψηλότερες. Συγκεκριμένα, τα νεόδμητα διαμερίσματα του κέντρου, 4ου και 5ου ορόφου με parking, πωλούνται ως και 2.500€ το τ.μ. Σε αυτά τα ακίνητα, οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 2.200-2.500 / τ.μ. Φαινομενικά, είναι μία τάση αντινομική, αν σκεφτεί κανείς ότι μετά τις συνεχόμενες κρίσεις, η εικόνα στην αγορά των ακινήτων θα έπρεπε -ίσως-να είναι διαφορετική.
Ωστόσο, η στεγαστική ανάγκη στο κοινό της πόλης έχει συσσωρευθεί, λόγω του παγώματος στα χρόνια της κρίσης, ενώ έντονο είναι το επενδυτικό ενδιαφέρον της περιόδου λόγω του πληθωρισμού, ο οποίος άρχισε να επηρεάζει σημαντικά την αγορά των ακινήτων από τον Μάιο του 2022. Μάλιστα τον τελευταίο χρόνο, η απότομη αύξηση του πληθωρισμού, έχει δημιουργήσει μια σχέση αντιστρόφως ανάλογη μεταξύ, τιμής πώλησης και απόδοσης (ενοίκιο). Αυτό συμβαίνει γιατί ενώ το κατασκευαστικό κόστος των ακινήτων συνεχώς ανεβαίνει, σε κάθε κατηγορία ακινήτου υπάρχει «ταβάνι» στο ενοίκιο, λόγω του ότι η αγοραστική δύναμη του κοινού, λόγω πληθωρισμού πέφτει. Επιπρόσθετα, τον τελευταίο χρόνο, παρατηρείται έντονη ανοικοδόμηση στο κέντρο της πόλης και αύξηση τιμών. Σύμφωνα με τον κ. Στάμου και τη κα Βέργου, ακόμη δεν μπορεί να γίνει πλήρης αποτύπωση της τάσης των τιμών στην πόλη. Η εικόνα των τιμών θα είναι πιο σαφής σε περίπου 7 με 8 μήνες, όταν η αυξημένη ζήτηση ισορροπήσει με την προσφορά (λόγω και της παράδοσης των νεόδμητων).
Για το μέλλον στην αγορά των ακινήτων, στην πόλη μας, μπορούν να γίνουν «ασφαλείς» προβλέψεις;
«Όχι. Η κατάσταση είναι ρευστή και δεν επιτρέπει προβλέψεις. Αυτό που σίγουρα μπορούμε να πούμε είναι ότι μέσα στο 2023 αναμένεται κι άλλη αύξηση των επιτοκίων, γεγονός που σχετίζεται με τον έντονο πληθωρισμό. Επίσης, εφόσον η προσφορά παραμείνει αυξημένη, σε βάθος κάποιων μηνών, θα υπάρξει εξισορρόπηση με την αυξημένη ζήτηση στα ακίνητα».
Ρεπορτάζ: Κατερίνα Δημηνίκου
Πληροφορίες: Ζώζη Βέργου – Σύμβουλος Ακίνητης Περιουσίας και συνιδρύτρια INVESTA Real Estate, Θανάσης Στάμου – Διευθυντής και συνιδρυτής INVESTA Real Estate https://www.investa.com.gr/
Ελάτε στην ομάδα μας στο viber για να ενημερώνεστε πρώτοι για τις σημαντικότερες ειδήσεις
