Η πανδημία του κορονοϊού και τα περιοριστικά μέτρα που επιβλήθηκαν σε πολλά μέρη του κόσμου, οδήγησαν σε κλείσιμο επιχειρήσεων με αποτέλεσμα δεκάδες εκατομμύρια εργαζόμενοι να χάσουν τη δουλειά τους. Όπως ήταν αναμενόμενο, η ύφεση «πάγωσε» και την αγορά ακινήτων. Ο αριθμός των ατόμων που ζητούσαν από τους δανειστές περισσότερο χρόνο για τις πληρωμές των ενυπόθηκων δανείων τους, αυξήθηκε.
«Πέρυσι πιστεύαμε ότι θα ξαναζούσαμε το 2008», δήλωσε στο CNN, η Κέιτ Έβερετ-Άλλεν, επικεφαλής της διεθνούς οικιστικής έρευνας στη συμβουλευτική εταιρεία ακινήτων Knight Frank.
Ο φόβος ήταν ότι οι τιμές των ακινήτων θα κατέρρεαν, όπως είχε συμβεί και σε προηγούμενες οικονομικές κρίσεις. Η αύξηση των πτωχεύσεων και της ανεργίας θα μείωνε τα εισοδήματα και οι υπερχρεωμένοι ιδιοκτήτες δεν θα μπορούσαν να συνεχίσουν να πληρώνουν τις δόσεις των στεγαστικών τους δανείων. Όσοι θα ήταν αρκετά τυχεροί να έχουν και δεύτερο σπίτι, θα αναγκάζονταν να το πουλήσουν, ασκώντας ακόμη μεγαλύτερη πίεση στις τιμές.
«Στην πραγματικότητα, τίποτα από αυτά δεν συνέβη», λέει η Έβερετ-Άλλεν.
Αντίθετα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν ακόμη και όταν η οικονομία υπέστη τη χειρότερη ύφεση από εκείνη του 1929. Από τη Νέα Ζηλανδία έως τις Ηνωμένες Πολιτείες, τη Γερμανία, την Κίνα και το Περού, παρατηρείται το ίδιο φαινόμενο: οι τιμές των ακινήτων ανεβαίνουν στα ύψη και πολλοί αγοραστές πανικοβάλλονται.
Μεταξύ των 37 πλούσιων χωρών που απαρτίζουν τον Οργανισμό Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ), οι πραγματικές τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν σχεδόν κατά 7% μεταξύ του τέταρτου τριμήνου του 2019 και του τέταρτου τριμήνου του 2020. Πρόκειται για την ταχύτερη ετήσια ανάπτυξη που έχει καταγραφεί τις τελευταίες δύο δεκαετίες.
Πρόκειται λοιπόν για μια φούσκα που θα σκάσει; Όχι, σύμφωνα με την Έβερετ-Άλλεν. Ο δανεισμός παραμένει φθηνός και μόλις ανοίξουν ξανά τα σύνορα, οι ξένοι επενδυτές θα δώσουν ακόμη μεγαλύτερη ώθηση στις αγορές ακινήτων, όπου η αγοραστική δραστηριότητα καθοδηγείται σε μεγάλο βαθμό από εγχώριους αγοραστές, είπε.
Οι συνέπειες της πανδημίας
Αναπάντεχα, η πανδημία ωφέλησε τις τιμές των ακινήτων. Αυτό συνέβη επειδή οι κυβερνήσεις σε όλο τον κόσμο βοήθησαν τους ιδιοκτήτες απαγορεύοντας προσωρινά την επανάκτηση και παρέχοντας τρισεκατομμύρια δολάρια για τη στήριξη των εργαζομένων και των επιχειρήσεων. Οι περικοπές επιτοκίων διατήρησαν προσιτές τις αποπληρωμές ενυπόθηκων δανείων σε πολλά μέρη, ενώ οι προσωρινές μειώσεις των φόρων επί των πωλήσεων σε ορισμένες χώρες, ώθησαν την αγορά κατοικιών.
Αυτά τα μέτρα μείωσαν τις επιπτώσεις στην αγορά κατοικίας από την ύφεση που έφερε ο κορονοϊός. Αλλά η ίδια η πανδημία έχει στην πραγματικότητα εκτοξεύσει τις τιμές.
«Εάν κλειδώσετε τη συντριπτική πλειοψηφία του πληθυσμού για μήνες, τότε επανεκτιμά γρήγορα αυτό που θέλει από ένα σπίτι, δήλωσε ο Ρίτσαρντ Ντόνελ, διευθυντής έρευνας στην πλατφόρμα ακινήτων του Ηνωμένου Βασιλείου, Zoopla.
Καθώς οι άνθρωποι αναγκάστηκαν να μεταμορφώσουν τα σπίτια τους σε γραφεία και αίθουσες διδασκαλίας, συνειδητοποίησαν ότι χρειάζονταν περισσότερο χώρο.
Οι πιο εύποροι σε αρκετές χώρες έχουν εγκαταλείψει τις πόλεις για μεγαλύτερα σπίτια στα προάστεια, με περισσότερο υπαίθριο χώρο και με την προσδοκία ότι δεν θα χρειαστεί να πηγαίνουν στα κεντρικά γραφεία ακόμη και μετά τη λήξη της πανδημίας.
Πολλοί από αυτούς είναι σε καλύτερη θέση οικονομικά από ό, τι πριν από την πανδημία, δεδομένου ότι έχουν ξοδέψει λιγότερα σε διακοπές και φαγητό, και ως εκ τούτου μπορούν να επενδύσουν περισσότερα χρήματα για την αγορά σπιτιού.
Για παράδειγμα, στο Ηνωμένο Βασίλειο, στις πόλεις που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από το Λονδίνο, όπως το Bishop’s Stortford και το Winchester, έχει αυξηθεί η αξία των ακινήτων.
«Οποίο ακίνητο διαθέτει και δωματιο εργασίας και απέχει έως και μία ώρα με το τρένο από το Λονδίνο, έχει 10% υψηλότερη αξία από την αγορά», σύμφωνα με τον Ντάνειλ Χάρινγκτον, επικεφαλής ανάπτυξης στο μεσιτικό γραφείο Fine & Country.
Μια τάση που έχει παρατηρήσει ο Χάρινγκτον σε πρωτεύουσες όπως το Λονδίνο και το Παρίσι, είναι ότι πολλά στελέχη επιχειρήσεων ανταλλάσσουν κατοικίες σε κεντρική τοποθεσία για κάτι μεγαλύτερο αλλά φθηνότερο έξω από την πόλη. Έτσι, μπορούν αγοράσουν και ένα μικρό διαμέρισμα στο κέντρο της πόλης ή μια εξοχική κατοικία αλλού.
Αυτό αύξησε την εγχώρια ζήτηση για ακίνητα σε μέρη όπως η Γαλλική Ριβιέρα, αγορά στην οποία παραδοσιακά κυριαρχούν ξένοι αγοραστές.
«Στα 38 χρόνια καριέρας μου, είναι η πρώτη φορά που βλέπω κάτι τέτοιο», σχολίασε ο βρετανός μεσίτης Χένρι Πράιορ. «Έχω ακούσει για ενδιαφερόμενους αγοραστές που πλήρωσαν 11.569 ευρώ για να μπορέσουν να επισκεφθούν ένα ακίνητο».
Με τα επίπεδα αποθεμάτων στο Ηνωμένο Βασίλειο περίπου 30% κάτω από το κανονικό, οι άνθρωποι είναι σε πανικό», πρόσθεσε. Οι αγοραπωλησίες κυμαίνονται πάνω από το μέσο όρο από τον Νοέμβριο, με τον Μάρτιο να σημειώνει 180.000 πωλήσεις, σχεδόν διπλάσιο του μέσου όρου για τον ίδιο μήνα τα τελευταία 20 χρόνια.
«Πριν από δώδεκα μήνες, οι άνθρωποι αγόραζαν πανικόβλητοι χαρτί τουαλέτας φοβούμενοι ότι θα εξαντληθεί. Αυτή είναι η αίσθηση που έχουμε σήμερα με την αγορά κατοικιών», είπε.
Οι τιμές των κατοικιών στη Βρετανία αυξήθηκαν κατά 8,5% το 2020 παρά τη χειρότερη ύφεση σε περισσότερους από τρεις αιώνες. Αυτός είναι ο υψηλότερος ετήσιος ρυθμός ανάπτυξης από το 2014, σύμφωνα με την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία.
Και δεν είναι μόνο το Ηνωμένο Βασίλειο. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, ο αριθμός των πωλήσεων των υπαρχόντων σπιτιών έφτασε στο υψηλότερο επίπεδο το 2020 από το 2006, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών.
Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 9% το 2020 και συνέχισαν την ανοδική τους πορεία, με τη μέση τιμή ενός σπιτιού να φθάνει στο ιστορικό υψηλό των 329.100 δολαρίων (269,780 ευρώ) τον Μάρτιο.
Στη Γερμανία, τα ακίνητα πωλούνται εντός δύο εβδομάδων από την καταχώρισή τους και οι μεσίτες αγωνίζονται να εξασφαλίσουν καταχωρίσεις, σύμφωνα με τον Μάικλ Χέμινγκ, κύριο δικαιοδόχο της Fine & Country στη Γερμανία, την Αυστρία και την Ελβετία. «Η αγορά είναι πολύ ισχυρή και οι τιμές ανεβαίνουν όλο και περισσότερο», δήλωσε στο CNN Business.
Στην Πορτογαλία, οι ξένοι αγοραστές αγοράζουν σπίτια παρά το γεγονός ότι δεν μπορούν να τα επισκεφθούν. Οι τιμές εκεί αυξήθηκαν κατά 6% το τέταρτο τρίμηνο του 2020 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο ένα χρόνο νωρίτερα, σύμφωνα με τα στοιχεία του Knight Frank.
Παρά το γεγονός ότι δεν υπάρχουν επισκέπτες από παραδοσιακά ισχυρές αγοραστικές αγορές, όπως η Βραζιλία, η Βρετανία, η Γαλλία και το Βέλγιο, οι πρώτοι τρεις μήνες του 2021 έχουν ήδη σπάσει τα ρεκόρ πωλήσεων, σύμφωνα με τον Τσαρλς Ρόμπερτς, διευθύνοντα σύμβουλο της Fine & Country στην Πορτογαλία. «Έχουμε πουλήσει πολλά από αυτά τα σπίτια στα τυφλά», δήλωσε ο Ρόμπερτς.
Ο συγκεκριμένος μεσίτης πούλησε πρόσφατα ένα διαμέρισμα στην παράκτια πολη Κασκάις, δυτικά της Λισαβόνας, έναντι 3,5 εκατομμυρίων ευρώ σε έναν Νοτιοαφρικανό που δεν έχει επισκεφθεί ποτέ την πόλη.
Στην Ινδία, οι τιμές μειώθηκαν μετά την πτώση του ΑΕΠ κατά 6,9% πέρυσι, αλλά οι συναλλαγές αυξήθηκαν μετά το τέλος του πρώτου γενικού απαγορευτικού.
Ο Χιτές Όμπεροϊ, διευθύνων σύμβουλος της μεσιτικής πλατφόρμας Info Edge, είπε ότι τα μειωμένα επιτόκια και οι χαμηλότεροι δασμοί σε συναλλαγές σε ορισμένα μέρη της χώρας έχουν επίσης βοηθήσει, αλλά η αγορά επιβραδύνεται για άλλη μια φορά καθώς η Ινδία αντιμετωπίζει ένα καταστροφικό δεύτερο κύμα του κορονοϊού.
Σε αρκετές χώρες, οι κυβερνήσεις ήδη αναζητούν τρόπους για να αποτρέψουν την «υπερθέρμανση» των στεγαστικών τους αγορών.
Στη Νέα Ζηλανδία – όπου οι μέσες τιμές ακινήτων αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 24% κατά τη διάρκεια του έτους έως τον Μάρτιο που σημείωσαν ρεκόρ, η κυβέρνηση πιέζεται να σταθεροποιήσει την αγορά, σύμφωνα με την Γουέντι Αλεξάντερ, διευθύνων σύμβουλος του Κτηματομεσιτικού Ινστιτούτου της χώρας.
Στην Κίνα, όπου οι τιμές των κατοικιών στις «πόλεις πρώτης κατηγορίας», συμπεριλαμβανομένων του Πεκίνου, του Σενζέν, της Σαγκάης και του Γκουάνγκτζου, αυξήθηκαν κατά 12% κατά μέσο όρο από έτος σε έτος τον Μάρτιο.
«Πάνω από 30 πόλεις, οι οποίες αντιστοιχούν στο ένα πέμπτο των εθνικών πωλήσεων το 2019, έχουν θέσει σε εφαρμογή αυστηρότερα μέτρα ενίσχυσης», δήλωσε η Μισέλ Λαμ, οικονομολόγος στην τράπεζα Societe Generale στην Κίνα.
«Αυτά περιλαμβάνουν περιορισμούς αγοράς και πώλησης, πιστωτικούς περιορισμούς, αύξηση της περιόδου παρακράτησης φορολογικών απαλλαγών και διόρθωση κενών στα πλαστά διαζύγια», πρόσθεσε. Στο παρελθόν, ορισμένα ζευγάρια είχαν υποβάλει αίτηση διαζυγίου για να αποφύγουν τα όρια στην απόκτηση ιδιοκτησίας για τις οικογένειες.
Αλλά ακόμη και με αυστηρότερα μέτρα, οι αναλυτές της Societe Generale αναμένουν ότι η διορθωση των τιμών των κατοικιών στην Κίνα θα είναι μέτρια, δεδομένου ότι οι συνθήκες δανεισμού θα παραμείνουν ευνοϊκές και λόγω της υγιούς ζήτησης για αστικά ακίνητα, περιορισμένης προσφοράς σε πόλεις υψηλού επιπέδου και επίμονου ενδιαφέροντος για επενδύσεις σε ακίνητα.
Οι τραπεζικές ρυθμιστικές αρχές αλλού θα μπορούσαν επίσης να κάνουν πιο αυστηρούς τους όρους στεγαστικού δανεισμού, σύμφωνα με τον Ματίας Χόλζεϊ, επικεφαλής των ελβετικών επενδύσεων σε ακίνητα στην UBS.
Γιατί είναι απίθανο να σταματήσει η άνοδος των τιμών των κατοικιών
Η παγκόσμια οικονομική ανάπτυξη αναμένεται να είναι πολύ μεγαλύτερη φέτος, καθώς συνεχίζονται οι εμβολιασμοί και χαλαρώνουν τα περιοριστικά μέτρα για την αντιμετώπιση της πανδημίας. Επίσης, τα επιτόκια αναμένεται να παραμείνουν χαμηλά. «Ιστορικά, οι περίοδοι των χαμηλών τιμών των κατοικιών προκλήθηκαν από την αύξηση των επιτοκίων», λέει ο Χόλζεϊ.
Τα χαμηλότερα επιτόκια υπήρξαν βασικός μοχλός των τιμών, ιδιαίτερα στις Ηνωμένες Πολιτείες και την Ευρώπη, επειδή καθιστούν τον δανεισμό πιο προσιτό. Τα ποσοστά στεγαστικών δανείων στις 19 χώρες που χρησιμοποιούν το ευρώ, ήταν κατά μέσο όρο μόλις 1,3% τον Μάρτιο, σύμφωνα με επίσημα στατιστικά στοιχεία. Ακόμη και με τον πληθωρισμό να αυξάνεται, οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής αναμένεται να διατηρήσουν τα επιτόκια χαμηλά για να εξασφαλίσουν την οικονομική ανάκαμψη.
Ίσως χρειαστεί να αλλάξουν τακτική αν οι τιμές συνεχίσουν να αυξάνονται και διατηρούνται σταθερά σε υψηλότερα επίπεδα, αλλά οι κύριοι κεντρικοί τραπεζίτες έχουν καταβάλει προσπάθειες να τονίσουν ότι είναι διατεθειμένοι να αφήσουν τις οικονομίες τους να κινηθούν περισσότερο από το κανονικό, προκειμένου να βοηθήσουν στην ανάπτυξη και τη δημιουργία θέσεων εργασίας.
ΠΗΓΗ: CNN
